Micro-BIC ou régime réel pour un gîte : comment choisir ?
En bref : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % pour un meublé de tourisme classé, 30 % pour un non classé). Le régime réel vous fait déduire vos frais et charges réels. On compare le bénéfice imposable dans chaque régime, en tenant compte du temps de gestion, du coût d’un comptable et d’autres effets comme les cotisations ou la revente.
- 50 %abattement meublé classé
- 30 %abattement non classé
- 2031-SDdéclaration au réel
Dans cette fiche
Les deux régimes côte à côte
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes − abattement forfaitaire | Recettes − charges réelles − amortissements |
| Déclaration | 2042 C-PRO | 2031-SD, report sur 2042 C-PRO |
| Gestion | Très simple | Comptabilité à tenir |
La méthode en 3 étapes
- Additionnez les charges que vous supportez réellement dans l’intérêt de votre activité et que vous pouvez justifier. Au réel, vous pouvez aussi déduire l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles.
- Ajoutez l’amortissement annuel, puis comparez le total à l’abattement (50 % ou 30 % de vos recettes).
- Si le total dépasse l’abattement, le réel est probablement plus intéressant.
Deux gîtes classés, deux choix différents (exemple illustratif)
Deux gîtes classés encaissent chacun 20 000 € : l’abattement de 50 % donne 10 000 € imposables au micro-BIC. Au réel, tout dépend des charges et des amortissements.
Le calendrier
L’option pour le régime réel s’exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, au printemps. Elle est ensuite renouvelée automatiquement chaque année, sauf si vous y renoncez.
Les questions à vous poser
- Avez-vous acheté ou rénové récemment ? L’amortissement peut peser lourd au réel.
- Avez-vous peu de frais ? Le micro-BIC est probablement plus avantageux et bien plus simple.
- Pensez-vous revendre ? Pour un loueur non professionnel, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d’achat dans le calcul de la plus-value, pour les ventes depuis le 15 février 2025 : cela peut augmenter l’impôt à la revente (source : administration fiscale). Pour un loueur professionnel, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec ses propres conditions d’exonération (par exemple plus de 5 ans d’activité et des recettes annuelles de 90 000 € HT au plus pour une exonération totale).
- Êtes-vous prêt à tenir une comptabilité ? Sinon, appuyez-vous sur un comptable ou un outil de gestion.
Questions fréquentes
Quelle différence entre micro-BIC et régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Le régime réel déduit les charges réelles.
Jusqu’à quand opter pour le régime réel ?
Avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, au printemps. L’option est ensuite renouvelée automatiquement.
Peut-on amortir le logement au micro-BIC ?
Non. L’amortissement du bien et des meubles se déduit au régime réel.
Sources
- Service-PublicImpôt sur le revenu - Revenus d'une location meubléeVérifiée le 5 octobre 2026
Information générale à jour du 5 octobre 2026, pas un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation, rapprochez-vous de votre expert-comptable.
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